Kiedy jednak deweloper daje nam upragnione klucze i możemy wreszcie zamieszkać w naszym lokalu, warto zastanowić się jakie konsekwencje wiążą się z tym przywilejem. Zaznaczam, iż z reguły na podpisanie aktu notarialnego, po którym staniemy się pełnoprawnymi właścicielami lokalu, przyjdzie nam jeszcze poczekać …. Już od 299 zł sprawdzamy umowy deweloperskiej, ale nie tylko, gdyż w tej cenie również analizujemy prospekt informacyjny, KRS oraz księgi wieczyste. W związku z doświadczeniem i setkami analiz umów, prawnicy wiedzą, jak wyglądają umowy tworzone przez większość deweloperów oraz jakich klauzul możemy się spodziewać. Podpisanie umowy deweloperskiej, to obowiązkowy element zakupu każdego nowego mieszkania. Podpisuje się ją w formie aktu notarialnego , w którym deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść na nabywcę prawo własności domu, lub mieszkania, po zakończeniu przedsięwzięcia. Prawnik od umów deweloperskich – zabezpiecz swoje interesy. Pamiętaj też, że umowa deweloperska podlega negocjacjom, a zatem stanowi jedynie punkt wyjścia do dalszych rozmów z deweloperem. Choć wielu deweloperów twierdzi, że „ stosujemy taki wzór umowy i nie podlega on negocjacjom ” nie jest to prawda. Nie ma umów Z drugiej strony nabywca zobowiązuje się do zapłacenia ceny we wskazanym terminie, przystąpienia do odbioru technicznego oraz do umowy końcowej, którą jest umowa przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Z perspektywy nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej najważniejsze jest terminowe dokonywanie wpłacanie rat na konto - Umowa deweloperska, która przewiduje obowiązek wpłat dokonywanych przez kupującego, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego - wyjaśnia Agnieszka Więckowska z portalu rynek dhQPKj. Odbiór mieszkania od dewelopera i przeniesienie własności to dwa ostatnie kroki, które dzielą nas od długo wyczekiwanego wręczenia kluczy do nowego mieszkania. Podpowiadamy, jak przez nie przejść i na co zwrócić szczególną uwagę, by uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Odbiór mieszkania od dewelopera to pierwszy etap procedury przekazywania lokali ich nowym właścicielom. Inwestor przeprowadza ją zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie deweloperskiej. Podczas odbioru przyszli mieszkańcy sprawdzają wykonanie lokalu i starannie porównują zgodność z projektem oraz schematami instalacji. Tuż po tym następuje przeniesienie własności – podpisanie umowy sprzedaży z deweloperem i uzyskanie przez nabywcę pełnych praw do lokalu. Jak obie procedury wyglądają w praktyce, według jakich przepisów powinny przebiegać i na co zwrócić szczególną uwagę? Krok po kroku wyjaśniamy, jak przebiega odbiór mieszkania od dewelopera i co czeka cię tuż przed tym, gdy w końcu otrzymasz klucze do nowego mieszkania. Odbiór mieszkania od dewelopera krok po kroku Obraz mastersenaiper z Pixabay Zgodnie z tzw. ustawą deweloperską, odbiór lokalu musi nastąpić po zawiadomieniu o zakończeniu budowy. Jeśli nie ma sprzeciwu ze strony organów nadzoru budowlanego, a inwestor otrzymał pozwolenie na użytkowanie, przyszli mieszkańcy otrzymują stosowne powiadomienie wraz z zaproszeniem na odbiór nowych mieszkań. Przy oględzinach i sprawdzaniu zgodności mieszkania z wszelkimi projektami, schematami i ustaleniami umowy przedwstępnej przyda się oko fachowca. Na odbiór mieszkania od dewelopera radzimy więc przyjść z inspektorem nadzoru budowlanego lub innym specjalistą z odpowiednimi kwalifikacjami, który pomoże ci wychwycić nawet najdrobniejsze wady. Z czasem mogą one bowiem urosnąć do problematycznych rozmiarów. Jeśli jednak zdecydujesz się na samodzielny odbiór, nie zapomnij o poziomicy, kątowniku czy miarce budowlanej. Na co zwrócić uwagę podczas odbioru mieszkania od dewelopera? Nie spiesz się – drobiazgowe oględziny nowego lokalu mogą zająć trochę czasu. Odbierając mieszkanie w stanie deweloperskim zwróć uwagę przede wszystkim na: prawidłowe osadzenie okien i parapetów, równe wykończenie ścian i podłóg, pęknięcia na powierzchniach ścian i podłóg, bezproblemowe otwieranie i zamykanie drzwi, prawidłowe umieszczenie skrzydeł drzwiowych (tak, by zmieściły się pod nimi płytki lub panele), doprowadzenie mediów, dostępność odpływów, wszelkie atesty (np. drzwi antywłamaniowych), prawidłowe działanie wentylacji, dodatkowe pomieszczenia i udogodnienia (np. miejsce w garażu, komórka). Oględziny nowej nieruchomości możesz wykonać sam, możesz jednak wspomóc się doświadczonymi specjalistami. Na rynku nieruchomości powstało już kilka podmiotów, które za względnie niewielką opłatę mogą Cię w tym wyręczyć. W procesie odbioru mieszkania od dewelopera pomaga chociażby Experteo - startup zrzeszający rzeczoznawców majątkowych. Protokół i usuwanie usterek Po wykonaniu odbioru sporządzony zostanie protokół zdawczo-odbiorczy. To właśnie w nim możesz zawrzeć wszelkie ewentualne wady i usterki wykryte podczas oględzin. Najpóźniej 14 dni od dnia podpisania protokołu deweloper jest zobowiązany doręczyć ci oświadczenie, w którym uzna lub odmówi uznania wad oraz uzasadni swoją decyzję. Każda uznana wada powinna być usunięta w przeciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli tak się nie stanie (lub usterki wciąż będą obecne), inwestor powinien wskazać inny termin i uzasadnić swoje opóźnienie. Zakończenie odbioru Po zakończeniu odbioru mieszkania otrzymasz od dewelopera klucze do mieszkania. Od tego czasu lokal jest w twoim posiadaniu, a deweloper może do niego wejść tylko za twoją zgodą. Zanim jednak zaczniesz cieszyć się swoim nowym M, konieczna będzie jeszcze jedna procedura... Przeniesienie własności mieszkania Obraz Shahid Abdullah z Pixabay W świetle prawa właścicielem lub właścicielką mieszkania staniesz się dopiero po podpisaniu umowy sprzedaży, na podstawie której deweloper wyodrębni własność lokalu i przeniesie ją na ciebie. Co powinno znaleźć się w umowie sprzedaży mieszkania? Dokument w formie aktu notarialnego powinien zawierać między innymi: postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej, opis stanu prawnego przedmiotu umowy, opis dokumentów koniecznych do ustanowienia odrębnej własności lokalu, rozliczenie wszelkich kwot wnoszonych przez ciebie na etapie budowy, ustalenia dotyczące z rękojmią lub gwarancją, zasady określające korzystanie z nieruchomości wspólnej. Do umowy sprzedaży mieszkania powinien być dołączony również wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej dla twojego mieszkania i dokonanie wszelkich niezbędnych wpisów, które są niezbędne do prawidłowego wyodrębnienia i przeniesienia prawa własności. Przeniesienie własności a wspólnota mieszkaniowa W momencie, w którym deweloper wyodrębni i przeniesie prawo własności do pierwszego lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa. Jej pierwszymi członkami stają się właściciel mieszkania oraz deweloper (który pozostaje właścicielem wszystkich pozostałych mieszkań do momentu przekazania ich innym nabywcom). Udział dewelopera we wspólnocie mieszkaniowej zmniejsza się z każdym kolejnym przeniesieniem własności mieszkania w budynku i przekazaniem go nabywcy. W momencie, gdy ostatni lokator odbierze swoje mieszkanie, inwestor zupełnie przestaje być współwłaścicielem budynku i członkiem wspólnoty. Fot. tytułowa: Free-Photos z Pixabay. Szukasz mieszkania w nowej inwestycji? Sprawdź oferty na Zobacz mieszkania Nowe M na sprzedaż - sprawdź oferty Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej należy uważać na opis lokalu oraz wpis roszczeń nabywcy do księgi wieczystej inwestycji. W artykule opisujemy, na co uważać podpisując umowę deweloperską. W tym celu przedstawiamy 10 najważniejszych kwestii, które należy sprawdzić przed podpisaniem umowy z deweloperska na co uważaćKupno mieszkania od dewelopera to proces, w czasie którego najpierw podpisujemy umowę rezerwacyjną, następnie umowę deweloperską i na sam koniec umowę końcową (przenoszącą na nas własność lokalu). Z punktu widzenia nabywcy najistotniejsza jest umowa deweloperska. To w niej zawarte są podstawowe informacje na temat naszego przyszłego lokalu, termin zakończenia budowy i podpisania umowy przenoszącej własność. Dlatego też nabywca powinien szczególną uwagę zwrócić na zapisy znajdujące się w umowie deweloperskiej. W praktyce najlepiej po prostu przesłać projekt umowy do analizy doświadczonemu co uważać w umowie deweloperskiej?Poniżej przedstawiamy 10 najważniejszych rzeczy, na które należy zwrócić uwagę w dokumentacji od dewelopera:Prospekt informacyjny. W prospekcie informacyjnym należy sprawdzić, czy wszystkie dane zgadzają się z umową deweloperską. Warto też wejść na stronę internetową dewelopera i sprawdzić jego wiarygodność przeszukując internet,Załączniki. Załączniki to przede wszystkim rzuty, które precyzują które mieszkanie jest przedmiotem umowy. Z rzutów powinien wynikać metraż i lokalizacja lokalu. Opis lokalu powinien wskazywać jego metraż oraz umiejscowienie w budynku (kondygnacje). Nie zaszkodzi wyszczególnić pomieszczenia wchodzące w skład do przynależności. Przynależności to np. garaż, komórka lokatorska, balkon. Powinny być wymienione w umowie, jeżeli są kupowane z banku. Jest to dokument wymagany w przypadku zaciągnięcia kredytu przez dewelopera. Zwiększa naszą pewność, że hipoteki dewelopera nie będą obciążać naszego lokalu po podpisaniu umowy wieczysta. Warto sprawdzić księgi wieczyste, a podstawą będzie upewnienie się, że grunt, na którym powstaje inwestycja, należy do roszczenia. To wniosek do sądu, który kieruje notariusz po podpisaniu umowy deweloperskiej. Do momentu wyodrębnienia lokalu stanowi dodatkową informację, że mamy prawo do lokalu, który zakupiliśmy na podstawie umowy deweloperskiej. Wniosek widnieje w dziale III księgi wieczystej do momentu podpisania umowy Warto w umowie wpisać metraż nie tylko lokalu, ale również przynależności. Dzięki temu będziemy pewni, że kupujemy lokal z balkonem albo komórką lokatorska o określonej Dobrze sprawdzić, czy termin między zakończeniem robót, a przeniesieniem własności lokalu nie jest nazbyt długi. Krótszy termin oznacza, że deweloper nie planuje (raczej) żadnych opóźnień w inwestycje. Informacja o planowanych inwestycjach widnieje w prospekcie - warto jednak dodatkowo sprawdzić w urzędzie gminy/miasta, czy deweloper rzeczywiście podał wszystkie deweloperska prawnikWymienione wyżej kwestie to tylko podstawa, którą należy sprawdzić przed podpisaniem umowy deweloperskiej. W praktyce każda umowa deweloperska różni się od siebie. Najlepiej przesłać projekt dokumentacji do analizy doświadczonemu prawnikowi. Koszt analizy w porównaniu do kosztów zakupu mieszkania i ewentualnych problemów z deweloperem w przyszłości jest niski. Dodatkowo taką analizę można teraz wykonać nawet w 24h i otrzymać podsumowanie drogą mailową. W razie jakichkolwiek pytań można też skonsultować się telefonicznie z osobą, która wykonała analizę. Oceń artykuł: Radzimy, na co uważać przy podpisywaniu umowy deweloperskiej | 886 070 575 Średnia 5/5 na podstawie 50 opinii. Kupno własnego domu to jedna z najważniejszych decyzji podejmowanych w życiu. Nawet drobne niedopatrzenia w kwestiach formalnych mogą przynieść szereg poważnych problemów w przyszłości. Aby ich uniknąć, zdecyduj się na współpracę z doświadczonym deweloperem, który ma stabilną pozycję na rynku. Zapoznaj się także dokładnie z treścią podpisywanych umów i zawczasu dowiedz się, które z nich wymagają formy aktu notarialnego. Kupując dom na rynku pierwotnym, możesz spotkać się z różnymi rodzajami umów. Jeśli interesujesz się inwestycją, która jest w trakcie realizacji, to zapewne będziesz podpisywać umowę deweloperską, a następnie umowę o przeniesienie praw własności. Możesz także zawrzeć umowę rezerwacyjną, jeśli potrzebujesz czasu np. na to, aby dopełnić wszelkich formalności związanych z pozyskaniem kredytu hipotecznego. W sytuacji, gdy chcesz kupić nieruchomość, która już ma formę prawną zezwalającą na użytkowanie budynku, wówczas możesz podpisać także umowę przedwstępną. Umowa rezerwacyjna - to umowa, dzięki której zyskujesz czas, np. na pozyskanie funduszy na zakup nieruchomości. Umawiasz się z deweloperem, że przez wskazany w umowie czas nie będzie on proponował lokalu innym nabywcom. Więcej na temat umowy rezerwacyjnej przeczytasz we wpisie: Co to jest umowa rezerwacyjna? Co dzięki niej zyskasz?Umowa przedwstępna - dotyczy domów/lokali, które posiadają pozwolenie na użytkowanie. Jeśli budynek, którym jesteś zainteresowany, został już wybudowany i ma wymaganą formę prawną, wówczas podpisujesz z deweloperem umowę przedwstępną. Stanowi ona zobowiązanie do tego, aby wskazane w niej strony zawarły w przyszłości umowę deweloperska - dotyczy tych nieruchomości, które nie zostały jeszcze ukończone. Wszelkie kwestie związane z wymogami prawnymi dotyczącymi umowy deweloperskiej zostały zawarte w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu przeniesienia praw własności - to umowa, dzięki której zyskujesz prawo własności do domu/lokalu, poświadczone odpowiednim wpisem w księdze wieczystej. Od momentu jej podpisania stajesz się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Nie wszystkie wymienione wyżej umowy zawierane z deweloperem wymagają formy aktu notarialnego. Jednak w niektórych przypadkach jest on obligatoryjny - w przeciwnym razie umowa jest nieważna. Tę kwestię reguluje Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jednoznacznie wskazuje ona, że umowa deweloperska, aby była ważna z prawnego punktu widzenia, musi zostać podpisana u notariusza. Kolejny kontrakt, który również musi mieć formę aktu notarialnego to umowa sprzedaży/umowa przeniesienia praw własności. Jeśli chodzi o umowę przedwstępną, to także i ona może zostać podpisana w obecności notariusza, jednak może też mieć charakter umowy cywilno-prawnej. Należy jednak mieć na uwadze, że aby była ważna, musi zostać sporządzona na piśmie. Umowa rezerwacyjna z kolei to kontrakt cywilno-prawny, który dla swojej ważności musi być zawarty w formie pisemnej, forma aktu notarialnego nie jest w tym przypadku wymagana. Ustawodawca ustanowił wymóg podpisywania niektórych kontraktów w formie aktu notarialnego nie po to, aby nałożyć na strony umowy dodatkowe obowiązki i komplikacje związane z wizytą u notariusza. Powstał on, by zabezpieczyć interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego nieruchomość. Jeśli umowa deweloperska lub umowa sprzedaży/przeniesienia praw własności nie zostanie podpisana u notariusza, to będzie nieważna. Oznacza to, że żadna ze stron nie będzie mogła przed sądem dochodzić roszczeń w sytuacji, gdy któraś z nich nie wywiąże się z umowy. Umowa podpisywana u notariusza wymaga osobistej obecności każdej ze stron umowy. Nie może być podpisana zdalnie. Obowiązkiem notariusza jest upewnić się, że zarówno kupujący, jak i sprzedający nieruchomość podpisują ją dobrowolnie, a także rozumieją zapisy umowy. Podpisanie umowy w formie aktu notarialnego związane jest z dodatkowymi opłatami, których wysokość uzależniona jest od wartości nieruchomości. Koszty podpisania umowy deweloperskiej solidarnie ponoszą po połowie zarówno deweloper, jak i kupujący. Marzy Ci się przestronny dom pod miastem i szukasz inwestycji realizowanych w spokojnej okolicy? Sprawdź, które budynki na osiedlu Świerkowe Bielany wciąż są dostępne do rezerwacji i wybierz swój dom na Bielanach Wrocławskich! Jeśli masz pytania dotyczące umów zawieranych podczas zakupu domu - skontaktuj się z naszym przedstawicielem. Pamiętaj, jesteśmy po to, by Ci pomóc! Zakup mieszkania to poważna decyzja, dlatego tak ważne jest, aby upewnić się, że wszystkie podpisywane przy transakcji dokumenty są jasne i zrozumiałe. Deweloper może zaproponować nam różne typy umów. Na czym polega różnica między nimi? Czy ich podpisanie wiąże się z dodatkowymi kosztami? Najważniejsze zadanie czeka jeszcze przed ostatecznym podpisaniem dokumentów. Należy wybrać dewelopera i dobrze mu się przyjrzeć. Warto zapoznać się z jego poprzednimi inwestycjami i sprawdzić opinie klientów. Dostęp do informacji ułatwiają ogólnodostępne dane w KRS czy zaświadczenia z US i ZUS. Jeżeli zdecydowaliśmy się na konkretną firmę, przychodzi pora na zawarcie umowy. Umowa przedwstępna czy deweloperska? Nie należy używać zamiennie tych dwóch pojęć, gdyż nie są ze sobą tożsame. Umowa przedwstępna dotyczy lokalu już oddanego do użytkowania i prowadzi do podpisania dokumentu przeniesienia praw własności – tzw. umowy przyrzeczonej. Umowa deweloperska z kolei, najczęściej odnosi się do inwestycji w trakcie realizacji i oprócz zobowiązania do zawarcia w przyszłości umowy właściwej, nakłada na dewelopera obowiązek wybudowania mieszkania. – Umowa deweloperska, która przewiduje obowiązek wpłat dokonywanych przez kupującego, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego – wyjaśnia Agnieszka Więckowska z portalu – W ten sposób nabywca jest lepiej chroniony przed ewentualnymi problemami finansowymi firmy deweloperskiej. Wpłacana należność znajdzie się na mieszkaniowym rachunku powierniczym, jeżeli inwestycja została wprowadzona do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 r. To także dodatkowe zabezpieczenie dla nabywcy – dodaje. Jakie koszty trzeba ponieść? Sporządzenie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wymaga wizyty obu stron u notariusza. To kosztowna rzecz, ale zabezpiecza interes kupującego nieruchomość. Na podstawie tego dokumentu można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli jest zawarta w zwykłej formie pisemnej, nabywcy przysługuje jedynie prawo do roszczeń odszkodowawczych. Oprócz taksy notarialnej należy zapłacić podatek VAT i uiścić opłaty sądowe, które są kwotami stałymi niezależnie od wartości zakupionej nieruchomości. – Wpis prawa własności do księgi wieczystej wynosi 200 zł – informuje Agnieszka Więckowska. – Tyle samo zapłacimy za wpis hipoteki, natomiast jego wykreślenie to połowa tej opłaty. 150 zł wymaga wpis roszczenia. Pamiętajmy, że zapis obciążający klienta wszelkimi kosztami umowy deweloperskiej jest niezgodny z przepisami – dodaje. Na co zwrócić szczególną uwagę? Najlepiej każdy podpisywany przez nas dokument sprawdzić z doświadczonym prawnikiem. Zapisy, które nie są jednoznaczne i które mogłyby zostać zinterpretowane na niekorzyść klienta, mogą być sprzeczne z prawem. Specjalista przeanalizuje treść pod kątem klauzul niedozwolonych, a także wyjaśni bardziej skomplikowane zapisy. – Jedne z najważniejszych postanowień dotyczą kwestii odstąpienia od umowy – podkreśla ekspert z portalu – Zgodnie z przepisami, jeżeli nabywca skorzysta z takiej ewentualności, umowę uważa się za niezawartą, co oznacza, że klient nie ponosi żadnych kosztów z tym związanych. I o tym należy pamiętać. Oczywiście w umowie koniecznie powinny się znaleźć informacje o inwestycji oraz podstawowe parametry lokalu. Oprócz metrażu, ilości pokoi czy funkcji danych pomieszczeń, wyszczególniony powinien zostać stan wykończenia mieszkania – dodaje. Pamiętajmy, żeby zapytać o każdy szczegół, który budzi naszą wątpliwość albo jest dla nas niezrozumiały. Mieszkanie to kosztowna inwestycja, dlatego powinniśmy przywiązywać dużą wagę do kwestii formalnych związanych z jego zakupem. Dobra umowa z deweloperem istotnie zmniejsza ryzyko transakcji i może uchronić nas przed wieloma przykrymi konsekwencjami.

podpisanie aktu notarialnego z deweloperem